Bci Recomendaciones Bursátiles Sector Inmobiliario Comercial

Recomendaciones Bursátiles 2020 Sector Inmobiliario Comercial

Visión Sectorial Inmobiliario Comercial

Tesis de cambio

  • Sector real estate se verá fuertemente influenciado por los cambios estructurales que está viviendo el sector retail, caracterizados por una mayor competitividad y la participación creciente del e-commerce. A esto se suma el impacto de la coyuntura en Chile tras los eventos ocurridos desde la segunda mitad de octubre del presente año, derivando en el corto plazo en un menor dinamismo en SSS y con efectos de mediano y largo plazo provenientes de las reformas y agenda social. Dichos factores en términos agregados implicarían según nuestras proyecciones una disminución en márgenes y en expansión a primer línea en el sector retail, y en menor medida sobre el sector inmobiliario comercial. Dado lo anterior, es importante mencionar que las empresas del sector han diversificado su base de activos creciendo en Perú y Colombia, y en Chile están aumentando su base de clientes hacia proyectos de uso mixto, destacando Entretención, Salud y Hotelería. En este sentido, Parque Arauco y Mall Plaza son las compañías que tienen más proyectos de uso mixto, Cencosud Shopping en el largo plazo debería disminuir este riesgo acorde con su estrategia de diversificación.
  • Estimamos que resultados para el 4T19 estarían presionados por cobro de menos días de arriendo (5-6 días en promedio Parque Arauco, 7-8 días Mall Plaza y Cencosud Shopping), menor consumo durante los meses de octubre y noviembre y alta actividad promocional en diciembre. Adicionalmente, nuestras estimaciones consideran seguro de daños a infraestructura, pero no hemos incorporado pago por lucro cesante. A pesar de lo anterior, hay que tener en cuenta la naturaleza de los contratos, los cuales poseen alto componente fijo e indexado a inflación, como también la duración, que bordea los 5-7 años, factor que entregaría estabilidad en flujos de corto y mediano plazo.
  • Dados los saludables niveles de deuda, flujos estables para los próximos años y atractivos ratios de entrada, Cencosud Shopping es la favorita del sector. Estimamos que ingresos para 2019 y 2020 aumentarían 1,2% a/a y 11,2% a/a, respectivamente. Ebitda crecería 1,4% a/a y 10,7% a/a para 2019 y 2020, respectivamente, mientras que margen Ebitda se ubicaría en torno a 88,5% para 2020. Mall Plaza es la segunda favorita del sector, estimamos que ingresos para 2019 y 2020 crecerían 2,2% a/a y 10,0% a/a, y Ebitda se expandiría 2,1% a/a y 10,8% a/a durante 2019 y 2020, respectivamente, alcanzando un margen Ebitda de 80,4% para 2020. Por su parte, estimamos un ratio DFN/Ebitda de 3,3x para 2019 y 3,0x para 2020 para Mall Plaza y de 2,4x y 2,5x para Cencosud Shopping, respectivamente, niveles que entregan suficiente holgura para sobrellevar escenarios macroeconómicos adversos. Asimismo, considerando la estrategia de ambas compañías, estimamos que tendrían holgura suficiente para seguir creciendo en proyectos no considerados en nuestro escenario base, lo cual sería un potencial upside en nuestra valorización. A su vez, estimamos que ingresos para Parque Arauco crecerían 7,8% a/a y 6,3% a/a 2019 y 2020, y margen Ebitda se ubicaría en 74,1% y 73,7% durante 2019 y 2020, respectivamente, niveles que reflejan una favorable resiliencia ante un complejo escenario macroeconómico 4T19 y 2020.
  • Con todo, asignamos un precio objetivo 2020E de $1.900 a Parque Arauco, $1.820 a Mall Plaza y $1.830 a Cencosud Shopping. De esta manera, mantenemos nuestra visión de Sobreponderar el sector, posicionando a Cencosud Shopping como la favorita del sector y Mall Plaza la segunda favorita.

Comparables

P/E P/VL EV/EBITDA
Empresa País Sede P.O. 2020E Precio Actual Upside Estimado Div Yield 2020E Market Cap (MMUS$) YTD Return 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E
Plaza S.A. y Filiales Chile 1.820 1.600,80 13,8% 1,5% 4,168.20 11,8% 27,6 24,0 1,8 1,7 16,2 14,5
Parque Arauco S.A. Chile 1.900 1.772,00 7,2% 1,8% 2.133,20 15,5% 16,6 16,4 1,8 1,7 17,7 16,6
CENCOSUD SHOPPING SA Chile 1.830 1.558,90 17,4% 1,8% 3.534,50 0,8% 11,2 19,8 1,1 1,1 15,1 14,2
Comparables
ACCENTURE PLC-CL A Irlanda 53 205,6 -74,2% 1,6% 32.189,30 45,8% 27,9 24 9,1 9,8 16,7 15
BR PROPERTIES SA Brasil 14,3 7,3 95,9% 2,2% 739,4 -31,1% - - - - - -
MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS Brasil 30,6 18,4 66,3% 0,0% 2.638,70 -22,2% - - - - - -
ALIANSCE SHOPPING CENTERS SA Brasil 0 14,7 0% 0,8% 739,9 -18,7% - - - - - 6,8
SIMON PROPERTY GROUP INC Estados Unidos 168,2 176,6 -4,8% 4,5% 54.620,20 2,9% 26 23,5 16,4 - 18 17,8
WESTFIELD CORP Francia 8,7 - - 1,9% - 0,0% - 17 - - - -
Actualizado Febrero, 2020, Fuentes: Bci Equity Research

Recomendaciones Sector Inmobiliario Comercial

Empresas bajo cobertura en el Sector Inmobiliario Comercial: